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La crise du marché immobilier prend de plus en plus d’ampleur
Le Ministère de l’Égalité des territoires et du Logement a publié mardi les données concernant le recul des nouvelles mises en chantiers et des ventes de logements neufs sur l’année 2012. De l’ordre de 20%, ce recul est ainsi alarmant et, selon les experts, devrait perdurer sur l’année 2013. Dans ces conditions, les prix devraient se mettre à baisser afin de redynamiser le marché, mais l’anticipation de cette baisse aboutit à de l’attentisme de la part des investisseurs. De plus, celle-ci se ferait trop attendre en raison d’une « culture de la rente » française qui ferait de la résistance, selon Louis Gallois, l’auteur du rapport sur la compétitivité.
Recul des ventes de logements neufs et des mises en chantier
La baisse du nombre de ventes de logements neufs par rapport à 2011 est évaluée à 17,9%, soit 86 212 ventes en moins. Les transactions se stabilisent à environ 21 000 ventes par trimestre en 2012, par rapport à un volume de 30 000 ventes par trimestre en 2011. Le nombre de logements neufs proposés à la vente a également diminué de 11,4% par rapport à l’année 2011, marquant les tentatives d’adaptations de l’offre à la demande par l’abandon de constructions ou leur réorientation. En effet les mises en chantiers ont elles-mêmes diminuées de plus de 20% par rapport à 2011. La baisse des permis de construire est plus modérée, de l’ordre de 7,5%. Le volume total s’élevait à 495 573 permis sur un an à la fin janvier, ce niveau étant au final proche de celui voulu par le gouvernement, soit 500 000 permis.
L’anticipation de la baisse des prix risquée pour le marché
Devant l’attentisme des investisseurs et les abandons de chantiers, les experts mettent en avant le risque de blocage total du marché de l’immobilier. Les anticipations ont évoluées depuis l’annonce du recul modéré des prix en 2012, de l’ordre de 1,8%, et ne sont pas en phase avec les prévisions. En effet, d’après le solde d’opinion des promoteurs immobiliers, ceux-ci anticipent une baisse du prix au m2 de 25 points en-dessous de la moyenne de long terme. Ainsi, selon les investisseurs, la normalisation des taux obligataires et la mise en place d’un taux d’effort, permettant de moduler les prix selon les revenus des ménages, pourraient légitimer une baisse des prix de l’ordre de 20% sur l’ensemble du territoire. L’attentisme est donc la meilleure solution pour beaucoup, investisseurs comme acheteurs potentiels, dans la mesure où les prix sont amenés à diminuer et la rentabilité est pour l’instant incertaine, d’autant que les coûts de mises en chantiers augmentent. L’économiste Alexandre Mirlicourtois, de l’institut Xerfi, met en garde contre une nouvelle période de « vaches maigres », pouvant être comparée à celles que le marché a connues en 1992 et 1998.
Une baisse bloquée par une culture de la rente ?
Bien que les mises en chantiers et les ventes de logements neufs diminuent, les prix ne connaissent pas encore une baisse significative pour redynamiser le marché, d’où des anticipations de baisse des prix bien trop longue pouvant amener à une stagnation du marché. Selon une étude réalisée par Laurent Quignon, le ratio du nombre de logements rapporté à la population n’est pas alarmant par rapport aux pays européens et aux États-Unis (soit 521 logements pour 1000 habitants en 2010). D’où provient cette résistance à la baisse des prix ? Selon Louis Gallois, comme cela a déjà été évoqué en introduction, celle-ci proviendrait d’une « culture française de la rente », selon laquelle les ménages consacreraient une part plus grande de leur revenu à l’immobilier, par rapport à leurs voisins européens. Ceci ferait ainsi alourdir les coûts salariaux et la compétitivité par rapport aux autres postes de dépenses possibles. Pourtant, la part consacrée au logement par les ménages français était plus basse en 2011 que la moyenne européenne et même que la moyenne allemande, pourtant encore citée en exemple.
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