L’encadrement des loyers est une règle instaurée pour limiter leur hausse. Mais malgré cette obligation, des bailleurs trouvent encore un moyen de le contourner. C’est le cas de Paris où on a constaté que seuls 56 % des annonces le respectent selon une analyse de l’association des consommateurs. Comment font-ils alors ?
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Rappel sur l’encadrement du loyer
La règle de l’encadrement des loyers concerne la plupart des grandes villes. Elle n’est pas à confondre avec le plafonnement de loyer qui limite le plafond maximum qu’un propriétaire peut demander comme loyer par m². Cette règle ne concerne que Paris pour le moment. L’encadrement en revanche l’encadrement de loyers concerne la hausse de loyer en cours de bail. Elle doit respecter certaines règles.
L’encadrement ne touche que certaines zones géographiques appelées également zones tendues. Pour qu’un loyer en cours de bail puisse augmenter, il doit suivre l’indice de référence des loyers. Ce dernier est le résultat en moyenne de l’évolution des prix sur les 12 derniers mois. Elle est applicable dans le territoire français. Le loyer dans les zones tendues ne peut pas augmenter même en cas de renouvellement. En cas de remise de location également, il n’est pas possible de hausser le prix de location sauf en cas de révision en fonction de l’IRL.
Des exceptions à la règle
Certains logements ne sont pas impliqués dans l’encadrement de loyer. C’est le cas des logements de la loi 1948 comme ceux conventionnés par l’Anah, les HLM et les locations saisonnières. Mettre son habitation sur Airbnb où Abritel permet au propriétaire d’échapper à cette règle. La location d’un immeuble comme un logement de fonction n’est pas également soumise à l’encadrement des loyers. C’est un contrat particulier établi entre le propriétaire et l’entreprise.
Dans le cas où le propriétaire met en location pour la première fois son bien, il est libre de fixer le montant de loyer comme bon lui semble sauf pour la ville de Paris qui est soumise au plafonnement des loyers. Le propriétaire également peut augmenter son tarif si le bien a été sous-évalué lors du bail précédent. Mais il doit quand même respecter certaines conditions. Il ne doit pas dépasser le 50 % de la différence entre le loyer appliqué sur le voisinage et le dernier loyer appliqué.
L’encadrement ne s’applique pas en cas de travaux ou bien vide pendant 18 mois
Si le propriétaire a réalisé des travaux dans le bien mis en location que ce soit pour une maison individuelle ou une copropriété, l’encadrement des loyers n’entre pas en compte. Bien sûr la rénovation doit être faite dans les 6 derniers mois avant la location. Mais pour qu’il échappe à cette règle, le montant des travaux effectués doit être supérieur ou égal à la totalité des loyers encaissés de la dernière année.
Mais le moyen le plus facile de soustraire un bien à l’encadrement de loyer est également de le retirer du marché pendant plusieurs mois. Après 18 mois sans locataire, le bailleur peut à nouveau fixer le loyer qu’il veut. Dans le cas contraire, il doit se référer sur l’indice de référence des loyers.
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