Si une assemblée générale des copropriétaires décide de réaliser des travaux dans des propriétés, le syndic n’a pas vraiment de délais à respecter. Cela veut dire que les travaux peuvent être retardés indéfiniment, sans pour autant avoir de conséquences. Cet article va mettre la lumière sur : quand ce retard est réellement justifié et quand est-ce qu’il ne l’est pas, et aussi, à quel moment vous avez le droit d’exercer des représailles et de demander une action corrective.
Table des matières
À quel moment commencent les travaux votés par une assemblée générale ?
Il est de la responsabilité du syndic de contrôler la réalisation des travaux après l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, afin d’éviter toute opposition ou annulation après le début des travaux, le syndic ne commencera qu’à l‘expiration du délai d’opposition. Il n’est donc pas impossible qu’un changement d’avis soit décidé par l’un des copropriétaires, ou qu’une personne absente au moment de l’AG vienne modifier les résultats précédents du vote.
Cela signifie que vous ne pouvez pas commencer les travaux avant, au moins 2 mois, après la fin du rapport.
La seule exception à la règle se fait, dans le cas où les travaux à effectuer sont réellement urgents, et de ce fait, sont nécessaires au maintien de l’intégralité de l’immeuble concerné.
Dans ce cas, non seulement, l’administration n’a pas à patienter pour l’expiration du délai d’appel, mais il peut même débuter les travaux avant l’avis de l’Assemblée générale.
Comme c’est un cas d’urgence qui touche la sécurité de tous les résidents de la propriété et de ses environs, le syndic peut convoquer en urgence une réunion de l’assemblée générale, pour avertir les copropriétaires du démarrage des travaux au plus vite.
À quel moment, un retard de travaux votés en AG, est-il justifié ?
Dans certains cas, le syndic ne démarre pas les travaux aussi vite que le voudraient les copropriétaires. Cependant, vous devez savoir que la loi ne fixe pas de délai au syndic pour terminer les travaux, et il n’est, de ce fait, pas lié par le délai légal.
L’unique exception, est lorsque le copropriétaire fixe un délai lors de la réunion de l’Assemblée Générale et le notifie ouvertement. Dans ce cas de figure, le syndic doit exécuter les travaux avant l’expiration de ce délai.
Néanmoins, le syndic peut ne pas exécuter les travaux pour des raisons valables, telles que le manque de fonds pour financer l’entreprise qui s’occupe de ces travaux.
Pour démarrer un gros chantier, l’entreprise que vous embauchez doit vous fournir un devis et chaque copropriétaire doit payer sa part. Ce n’est qu’à partir de ce cas, que le syndic peut officiellement commencer les travaux. Il est donc impossible d’entamer n’importe quels travaux, tant que les fonds ne sont pas entièrement levés.
Comment procéder, si les travaux votés en AG ne sont pas effectués ?
La période de contre-argumentation est terminée ? Et tous les financements sont préparés ? Mais le syndic n’a pas débuté encore les travaux votés pendant la réunion de l’Assemblée Générale ?
Ce n’est clairement pas normal ! Car même s’ils ne sont pas obligés d’entamer ces travaux légalement tout de suite, il n’y a aucune raison valable de ne pas le faire.
Dans ce cas, le copropriétaire peut manifestement exercer les représailles suivantes :
- Envoyer un courrier recommandé directement au syndic ;
- Menacer le conseil syndical contre les biens de la citation à comparaître ;
- Changer carrément de syndic.
Bien sûr, envoyer un courrier recommandé consiste à rappeler au syndic ce qu’il doit faire, et il qu’il n’a pas le droit d’ignorer volontairement les obligations qu’il a à effectuer.
En effet, s’il est considéré comme ayant nui à la copropriété, le pouvoir judiciaire peut, de ce fait, le condamner. Vous pouvez aussi menacer le syndic de lui opposer les représailles des autres copropriétaires.
Enfin, bien sûr, vous pouvez changer totalement de syndic, mais c’est un long processus qui vous exige de convoquer une nouvelle réunion de l’assemblée générale, ce qui est chronophage et coûteux.
Vous pouvez également réclamer des dommages et intérêts, par exemple, si le dommage est aggravé par un retard dans les travaux, ou si le devis est plus élevé que prévu initialement.
suivre les procédures légales pour assurer la bonne exécution des travaux en copropriété.
Exécution des travaux après expiration du délai de recours
Lorsqu’une décision de travaux est votée à la majorité des articles 25 ou 26 lors d’une assemblée générale, leur exécution doit avoir lieu après le délai de recours contre cette décision. En effet, les décisions votées en assemblée générale peuvent faire l’objet d’un recours en annulation par les copropriétaires opposants ou défaillants (ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents de l’assemblée générale sans être représentés) dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Cette notification est réalisée par le syndic dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Pour éviter tout risque d’interruption des travaux en raison d’un recours ou d’une remise en état suite à l’annulation de la décision de travaux, le syndic doit attendre la fin du délai de recours. Il doit s’assurer que la décision d’entreprendre les travaux ne risque pas d’être annulée.
Aucun délai d’exécution des travaux imposé par la loi
Il est important de noter que la loi ne fixe aucun délai maximum de réalisation des travaux décidés en assemblée générale. Toutefois, la délibération peut fixer un délai de réalisation que le syndic devra alors respecter.
Le délai d’exécution des travaux dépend également de l’échéancier de paiement des travaux. En effet, les travaux ne peuvent être réalisés par l’entreprise qu’une fois que le syndic est en capacité de payer cette dernière, c’est-à-dire lorsque tous les fonds de travaux ont été payés par les copropriétaires et perçus par le syndic. Le syndic ne peut pas faire d’avance de fonds au profit d’une copropriété.
Travaux urgents et responsabilité du syndic
Dans le cas où des travaux sont nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des personnes, le syndic peut engager des travaux dits « urgents » avant même la tenue d’une assemblée générale. Sa responsabilité peut être engagée s’il ne fait pas exécuter ces travaux urgents nécessaires.
Cependant, le syndic doit informer les copropriétaires des travaux urgents qu’il s’apprête à engager et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Pour financer ces travaux urgents, le syndic peut demander une provision aux copropriétaires, qui ne peut être supérieure à un tiers du devis estimatif des travaux, sans décision préalable de l’assemblée générale, mais après avis du conseil syndical s’il en existe un. Il est à noter que depuis le 1er juin 2020, dans les petites copropriétés (5 lots au plus), le syndic n’est pas tenu de constituer un conseil syndical.
Responsabilité du syndic
La responsabilité du syndic peut être engagée dans plusieurs cas concernant l’exécution des travaux. Il peut être tenu responsable s’il tarde à effectuer les travaux sans motif légitime (tel que le non-paiement des copropriétaires ou la mise en liquidation judiciaire de la société). De plus, s’il n’exécute pas les travaux ou le fait tardivement et que cela cause un préjudice à la copropriété, sa responsabilité peut également être engagée. Enfin, si les travaux sont mal exécutés, le syndic peut aussi être tenu pour responsable.
Trouble manifestement illicite et autorisation de travaux
L’exécution de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble d’une copropriété constitue un trouble manifestement illicite si elle n’a pas été réalisée avec l’autorisation de l’assemblée générale. Toutefois, une autorisation de travaux donnée a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable et s’impose donc à tous, à condition qu’elle n’ait pas été annulée.
Exécution des travaux après expiration du délai de recours
Lorsqu’une décision de travaux est votée à la majorité des articles 25 ou 26 lors d’une assemblée générale, leur exécution doit avoir lieu après le délai de recours contre cette décision. En effet, les décisions votées en assemblée générale peuvent faire l’objet d’un recours en annulation par les copropriétaires opposants ou défaillants (ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents de l’assemblée générale sans être représentés) dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Cette notification est réalisée par le syndic dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
En conclusion, dans l’éventualité où les travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires démarrent lentement, des représailles pourront être prises, et même, la réception d’une indemnisation des frais occasionnés par le retard peut être envisagée.
Les délais d’exécution des travaux votés en assemblée générale de copropriété doivent être respectés par le syndic. Le délai d’exécution dépend de la purge du délai de recours et de l’échéancier de paiement des travaux. Le syndic peut engager des travaux urgents sous certaines conditions et sa responsabilité peut être engagée s’il ne respecte pas ses obligations. Il est donc essentiel de bien choisir son syndic et de
